百亿营收上市房企整体净欠债率下行 北大资源、恒盛地产却超300% | 稀奇报道

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A股中该级别企业有21家跨越100%,港股内房企中这一数值为10家
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标点财经研究员  黄凤清


作为资金密集型行业,房地产企业的经营扩张往往离不开融资,个中,银行贷款和发债是当前主要的融资手段。在金融监管增强、去杠杆的大配景下,2018年房企融资规模依然维持在高位。


2019年1月25日,中国人民银行发布《2018年金融机构贷款投向统计申报》。该申报显露,2018岁终房地产斥地贷款余额10.19万亿元,同比增进22.6%,增速比上岁终高5.5个百分点。


同时,房地产企业亦加大了发债力度。信用评级机构结合资信的研究申报显露,2018年银行间和生意所市场共刊行房地产债券390只,较2017年的191只大幅增加199只;银行间和生意所房地产债券刊行规模共计4731.86亿元,较2017年的2371.74亿元增加2360.12亿元,增幅达99.51%。在国外发债方面,据Wind数据统计,2018年当地房地产企业共刊行国外债券139只,同比增进56.18%,刊行规模汇率换算后约523亿美元,同比增进13.3%。


与2017年比拟,2018年国外债券刊行增速大幅下滑,必然水平上与政策管控有关。2018年6月,国度发改委就《关于完美市场约束机制 严厉提防外债风险和处所债务风险的通知》相关问题透露,房地产企业境外发借主要用于了偿到期债务,避免发生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境表里房地产项目、增补运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。


融资是一把双刃剑,一方面为房企供应了需要的成长资金,另一方面则给房企套上了债务的束缚。一旦企业现金流不足以还本付息,将会发生债务危机,已摘牌的中弘股份就是前车可鉴。


有统计显露,2019年—2021年,房企债券将迎来到期岑岭,兑付压力有如泰山压顶。那么,今朝国内房企的债务压力孰高孰低?处于何种水平?


考虑到预售轨制令房企预收账款较多,传统的资产欠债率并不适合评估房企的真实欠债状况,比拟之下,净欠债率更能权衡房企的真实欠债压力和杠杆水平。凭据有息欠债、现金及所有者权益等指标,标点财经研究院结合《投资时报》对2018年营收达百亿以上A股房企(36家)及港股内房企(38家)的净欠债率进行了较量,推出《A股百亿营收房企净欠债率排行榜》和《港股百亿营收内房企净欠债率排行榜》。


剖析究竟显露,不管是A股房企抑或是港股内房企,2018岁终整体净欠债率均较上年同期有所下降。个中,A股百亿营收房企中,光亮地产(600708.SH)等21家公司净欠债率跨越100%,净欠债率上升的有14家;港股百亿营收内房企中,净欠债率跨越100%的有10家,佳源国际控股(2768.HK)等20家公司净欠债率上升。



31家公司净欠债率高于100%


凭据公司年报及Wind资讯供应的数据较量,样本中36家A股上市房企2018岁终整体净欠债率为105.23%,较2017岁终下降4.47个百分点。具体到公司层面,有21家公司2018岁终的净欠债率跨越100%,占比达58.33%,排名前十的公司离别为泰禾集体(000732.SZ)、泛海控股(000046.SZ)、华发股份(600325.SH)、光亮地产、中南扶植(000961.SZ)、新华联(000620.SZ)、金融街(000402.SZ)、阳光城(000671.SZ)、新湖中宝(600208.SH)以及绿地控股(600606.SH)。


迪马股份(600565.SH)、世茂股份(600823.SH)、海航根蒂(600515.SH)、中华企业(600675.SH)的净欠债率则不足30%。个中中华企业2018岁终净欠债率为负,意味着该公司的泉币资金足以笼盖其有息欠债,债务压力较小。


港股内房企方面,38家样本公司2018年整体净欠债率为78.37%,同样较上岁终有所下降,幅度为4.32个百分点。2018岁终净欠债率跨越100%的有10家,由高至低依次为北大资源(0618.HK)、恒盛地产(0845.HK)、建发国际集体(1908.HK)、吉兆业集体(1638.HK)、富力地产(2777.HK)、首创置业(2868.HK)、佳源国际控股、中国恒大(3333.HK)、融创中国(1918.HK)、融信中国(3301.HK)。个中北大资源、恒盛地产的净欠债率均在300%以上。而在榜单的另一端,深圳控股(0604.HK)、建业地产(0832.HK)、中国国外宏洋集体(0081.HK)的净欠债率低于30%。



46%样本公司净欠债率上升


与2017岁终比拟,不少大中型房地产公司的净欠债率显现了下降。在A股百亿营收房企中,有22家公司的净欠债率下行,包罗信达地产(600657.SH)、泰禾集体、金科股份(000656.SZ)、北辰实业(601588.SH)等。港股百亿营收内房企中,净欠债率下降的有18家,包罗融创中国、中国恒大、碧桂园(2007.HK)等。


尽管样本整体净欠债率在好转,但依然有部门房企的净欠债率呈上升之势。在A股百亿营收房企中,有14家公司2018岁终的净欠债率较2017岁终有所提高,包罗滨江集体(002244.SZ)、光亮地产、新湖中宝、华侨城A(000069.SZ)等。个中,跟着规模的扩张,滨江集体的净欠债率由2017岁终的-3.87%提高至2018岁终的98.06%,上升幅度跨越100个百分点。


净欠债率上升的港股百亿营收内房企则有20家,包罗建发国际集体、首创置业、佳源国际控股、万科企业(2202.HK)、旭辉控股集体(0884.HK)、富力地产等。建发国际集体、首创置业的净欠债率提拔幅度均在30个百分点以上,个中建发国际集体的净欠债率由2017岁终的207.4%升至2018岁终的242.08%,攀升了34.68个百分点。


(本报记者孟楠对此文亦有进献)



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