大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房!

自媒体 自媒体

大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房! [好文分享:www.pp00.com]


[原文来自:www.pp00.com]

大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房!

未来较长一段时间,香港楼市将进入低迷期,房价也将呈现持续阴跌走势。


退休后的李嘉诚非常低调。1月11日,作为长和系资深顾问的李嘉诚在出席长江集团周年晚宴前对媒体说了几句话,句句信息量都很大!


2019年世界经济复杂大家都要小心点。


香港经济不太好,香港楼价跌也是正常,经济都在低增长。


香港房地产市场今年或有更大的波动。


香港人买来自己住,分期付款没有问题的话,那么你应该买,因为买来住,但是千万不要买来炒,波动厉害的啦。


我们去年也还在收购资产,资产有买有卖,很正常。


结合近日香港行政长官林郑月娥对香港房地产调控的表态,不难看出为何李嘉诚会做出以上判断。


林郑月娥表示土地问题是上任以来最大挑战,认为香港经济发展也都受制于此。她很愿意加大公营房屋及私楼的比例,这届政府也都愿意供应、愿意以市民可负担的价格出售,或是继续以公屋形式租屋给市民。


将出售资助房屋定价与市价脱勾,是一个相当彻底的改变。若有人存有任何幻想,看到楼价跌,政府便会出招救市,可以不用想了。


为何香港的房价会这么高,现在房价忽然掉头又因为什么?这篇文章能帮简单回答上述问题:


香港楼市、美国股市被许多投资者认为是全球两大资产泡沫。近半年来,美国股市大幅回落,香港楼市也陷入低迷,两大泡沫见顶回落的趋势基本确立。


追本溯源,香港楼市掉头向下,除了美联储加息导致全球流动性退潮的因素外,还有哪些深层次原因?未来的前景又将怎样?且看下文分析。


香港的房价有多高?


根据全球最大的生活成本统计网站Numbeo数据,2018年11月香港城区平均房价2.88万美元/平方米,郊区平均房价1.85万美元/平方米,房价收入比达到47.8倍,市中心住宅售价租金之比高达53倍,绝对房价与租售比均居全球主要城市前列,远超同属于亚太地区的新加坡、东京和中国内地北上广深等一线城市。由此,香港连续八年稳坐全球房价最难负担城市榜首,如此高的房价使得香港人均居住面积仅为16平米。


从房价上涨趋势看,1997年-2003年,在亚洲金融危机冲击下,香港楼市也曾出现泡沫破灭、房价大幅下跌的现象。但是,从2003年7月至2018年7月的十五年内,香港楼市经历了超级大牛市。在此期间,香港私人住宅价格指数从58.4上升到394.8,涨幅为5.7倍,其中港岛、九龙、新界的A类私人住宅涨幅分别达到7.1倍、6.9倍和6.2倍(参见下图),年均涨幅均在10%以上。

                            

大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房!


房价上涨的步伐为何拽不住?


针对房价的飙升,香港特区政府多次出台调控政策,但效果并不理想。


2016年 11 月,香港特区政府将第二套住宅的印花税加增至15%,非香港公民额外征收房价15%的买家印花税,同时多次提高首付比例,收紧开发商融资贷款等,遗憾的是,这些措施并未遏制香港房价上涨的势头。


在货币政策方面,香港金管局自 2016年起一直紧跟美联储加息步伐,但仍无法拽住房价上涨的步伐。


按照一般的逻辑,加息对于房价会产生明显的抑制作用,但2016年以来香港金管局的加息行动,却被市场戏称为“假加息”,其主要原因在于:金管局加息是上调贴现窗利率,即银行向金管局的借钱利率。然而,近年来境内资金大量流入香港,使得金管局加息没有改变香港流动性充裕现状,金融机构转向市场融入资金,以市场利率投向房贷市场。从数据上看,香港金融机构最优惠贷款利率,长期滞后于贴现窗利率调整步伐(参见下图)。


大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房!



香港楼市拐点向下的三大原因


重大转折发生在2018年下半年。彼时,香港楼市进入了“真加息”周期,其主要表现是渣打、汇丰、中银香港等主要银行的最优惠贷款利率在2018年8月份出现了10年来首次上调(参见下图)。而香港金融机构之所以这么做,是因为在资金市场利率(HIBOR)上升和国际资本外流的双重影响下,金融机构不得不上调实际贷款利率。自此,香港房价才开始掉头向下。


大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房!


除了“真加息”的影响外,下述两大因素也是造成香港楼市进入拐点的重要原因。


一是香港特区政府将大幅增加土地供应。


任何一个城市的房价上涨,都是供应短缺和资金充裕双重因素助推的,这在香港楼市表现得尤为突出。长期以来,由于土地制度、生态保护等原因,2000年-2017年香港政府累计出让土地301万平米,同期香港人口由549.9万人增长到646.3万人,新增人口的人均土地供应仅为3平米。然而,新一届特区政府有意改变这一现状,即便面对楼市低迷的状况,特区政府也无意通过减少土地供应来救市。相反,2018年12月31日香港土地供应专责小组向特区政府的报告建议,特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项,预计可提供3235万平米土地。一旦特区政府加大土地供应力度,势必从根本上破解香港房价全球最高之难题。


二是香港从资本流入正在转向资本流出。


资金充裕是助推香港房价上涨的又一关键要素,但这一现状也在发生改变。美联储的持续加息,使得香港同样面临资本流出的压力。同时,中国央行加强了资本流出的管制,内地流入香港楼市的资金也在大幅缩减。2018年的二、三季度,香港国际收支平衡表中资本和金融项目连续两个季度出现大规模逆差,逆差规模分别为935.42亿港元和690.64港元(参见下图)。也正是二季度出现创历史新高的逆差后,香港楼市才开始掉头向下。至2018年12月,香港住宅价格指数已连续6个月下跌,香港楼宇买卖合约3038套,其中住宅仅成交了2026套,同比下滑了61.4%,成交量创下了近二十来的最低水平。


大家小心!李嘉诚退休后首发声:今年全球经济复杂,千万别炒房!


综上所述,在土地供应有望明显增加、大陆入港资金减少、香港市场利率上升等关键因素影响下,同时叠加前期调控政策的滞后效应,香港楼市长达十五年的超级牛市迎来了拐点,未来较长一段时间,香港楼市将进入低迷期,房价也将呈现持续阴跌走势。



来源:苏宁金融研究院、新财富、作者:黄志龙

自媒体微信号:pp00扫描二维码关注公众号
爱八卦,爱爆料。
小编推荐
  1. NO.1 开车什么系统赚钱(有什么软件自己开车赚钱)

    养一台车一年要花多少钱? 你有算过这笔账吗? 养一辆车一年的花费真的不少 油费、保养、停车费 这些细小的费用一项项加起来 也可以算是一笔不

  2. NO.2 烤鱼是什么味道怎么样(烤鱼好吃么都有什么口味)

    烤鱼是指通过热加工对鱼类进行烹饪的一种方法,现在提到烤鱼大多指川味烤鱼。 每次都想在外面吃烤鱼,你吃过多少种呢!让我们来细数一下!

  3. NO.3 烤鸡翅包饭要注意什么(鸡翅包饭做法分享)

    平常我们在家经常会做到烤鸡翅啊,红烧鸡翅啊,炸鸡翅啊,等等,那你在家吃过翅包饭吗?每次我一做这道菜,饭都不用做了,既当饭,有当菜,

  4. NO.4 六味地黄丸价格怎么样,六味地黄丸多少钱一盒?

    六味地黄丸价格由于产地、厂家以及种类的不同,价格稍有不同,不过一般在10-20元之间。 各种六味地黄丸的功效差别不大,只是因生产厂家、制作

  5. NO.5 餐厅节假日活动有什么(餐饮行业假日营销该怎么做?)

    讲师赵玉飞直播互动答疑上,就系统地为大家讲解了餐饮行业假日营销该怎么做,课程内容包括前期筹备计划、中期落地执行和后期复盘评估。 传统

  6. NO.6 去海边适合戴什么帽子(你戴哪个帽子就会测出你是哪类人)

    A B C D A:幸运指数: 100 % 你不能马上得到你想要的结果,但是只要你继续向前发展进步,尽量将力量使出来地工作,你就会让它变成现实。你有你自己

  7. NO.7 开照相馆要什么相机(开照相馆要准备什么东西)

    宁波大学的大四学生,开了一家造梦者照相馆,专门为人们拍摄美丽的证件照。截至开业前三个月的时间,已经有上千人去拍了!张秀婷是个爱美爱

  8. NO.8 即墨老酒怎么喝,即墨老酒有什么好处

    89年代银杯奖即墨老酒

Copyright2018.皮皮自媒体资讯站,让大家及时掌握各行各业第一手资讯新闻!